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Lei do Distrato (13.786/2018): o que ela permite e o que ainda pode ser discutido

Guia prático sobre percentuais de retenção, patrimônio de afetação, prazo de tolerância e devolução de valores em contratos de imóvel na planta e de lote.

Retenção de 25% ou 50% conforme o regime
Base de cálculo: valor pago, não valor do contrato
Prazo de tolerância de 180 dias na entrega
Aplicação conjunta com o CDC

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O que é a Lei do Distrato

A Lei 13.786/2018 alterou a Lei de Incorporações (4.591/1964) e a Lei do Parcelamento do Solo Urbano (6.766/1979) para disciplinar o desfazimento dos contratos de aquisição de imóvel na planta e de lote. Antes dela, o tema era resolvido caso a caso pela jurisprudência, com base no Código de Defesa do Consumidor.

O texto trata de três eixos principais: informação obrigatória no contrato (quadro-resumo), percentuais de retenção em caso de resolução por culpa do comprador e prazos e condições para a devolução dos valores pagos.

A lei não elimina a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Cláusulas abusivas continuam sujeitas a controle, e a fixação de percentuais legais não impede a discussão sobre a forma como o cálculo foi elaborado.

Percentuais de retenção e base de cálculo

O ponto mais sensível não é apenas o percentual, mas a base sobre a qual ele é aplicado. A lei fala em retenção sobre o valor efetivamente pago pelo adquirente. Não é incomum que planilhas de construtoras apliquem o percentual sobre o valor total do contrato, o que aumenta significativamente o desconto e reduz a devolução.

Além da retenção principal, aparecem descontos acessórios: comissão de corretagem, taxa administrativa, impostos, despesas condominiais e fruição. Cada um tem tratamento próprio e nem sempre é devido na forma cobrada.

Até 25% do valor pago em regra geral
Até 50% do valor pago com patrimônio de afetação
Base de cálculo: valor pago, não o valor do contrato
Corretagem: discutível conforme a informação prestada
Fruição: normalmente ligada à posse efetiva do imóvel
Correção monetária dos valores a devolver

Quando a rescisão decorre de culpa da construtora

Os percentuais de retenção foram pensados para a hipótese de desfazimento por iniciativa ou inadimplemento do comprador. Quando o desfazimento decorre de conduta da incorporadora — atraso além do prazo de tolerância, entrega em desacordo com o memorial, paralisação da obra — o cenário é outro.

Nesses casos, discute-se a devolução integral e imediata dos valores pagos, com correção, além de eventual multa contratual e indenização por prejuízos comprovados. A lei também prevê a possibilidade de o comprador optar por manter o contrato e receber indenização pelo atraso.

Prazo de tolerância de 180 dias

A legislação admite cláusula de tolerância de até 180 dias corridos além da data prevista para a entrega, sem que isso configure inadimplemento da incorporadora. Superado esse prazo, abre-se ao comprador a escolha entre a resolução do contrato com devolução integral ou a manutenção do negócio com indenização.

A contagem depende da data de entrega prevista em contrato e do que consta do quadro-resumo. Documentar as comunicações da construtora sobre novos prazos é importante para essa discussão.

Checklist antes de assinar um distrato

Confira a data de assinatura do contrato original
Verifique se há patrimônio de afetação registrado
Confirme a base de cálculo usada na planilha
Some todos os valores pagos, inclusive corretagem
Questione descontos não previstos no contrato
Evite termos com quitação ampla, geral e irrevogável
Peça a memória de cálculo por escrito
Guarde todas as conversas com a construtora

Perguntas frequentes

A Lei do Distrato vale para o meu contrato?

A Lei 13.786/2018 entrou em vigor em dezembro de 2018. Para contratos firmados antes dessa data, prevalece o entendimento anterior, construído com base no Código de Defesa do Consumidor e na jurisprudência, que costuma admitir retenções em percentuais distintos. A data da assinatura é, portanto, um dos primeiros pontos a verificar.

Qual o limite de retenção previsto na lei?

A lei prevê retenção de até 25% do valor pago em regra geral e de até 50% quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação. Esses percentuais incidem sobre o valor efetivamente pago, e não sobre o valor total do contrato.

O que é patrimônio de afetação?

É o regime em que o terreno e os recursos do empreendimento ficam segregados do patrimônio geral da incorporadora, com registro na matrícula do imóvel. Esse dado deve constar do contrato e pode ser conferido na matrícula, pois altera diretamente o percentual de retenção admitido.

Em quanto tempo a construtora deve devolver o dinheiro?

A lei estabelece prazos distintos conforme o regime: em empreendimentos sem patrimônio de afetação, a devolução deve ocorrer em até 180 dias da resolução do contrato; havendo afetação, o pagamento pode ser feito em até 30 dias após o habite-se. Esses prazos são frequentemente objeto de discussão.

A lei permite cobrar taxa de fruição?

A lei prevê a possibilidade de cobrança pelo período de utilização do imóvel quando houve imissão na posse, além de despesas condominiais e tributos do período. Quando o comprador nunca recebeu as chaves, a cobrança de fruição costuma ser questionável.

O quadro-resumo é obrigatório?

Sim. A lei exige um quadro-resumo com informações claras sobre preço total, forma de pagamento, taxa de juros, consequências do desfazimento do contrato, prazo de tolerância e multas. A ausência dessas informações pode ser alegada em favor do comprador.

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